作者：初明峰 王瑞珂
问题提出：2013年7月22日，我与前夫刘某某签订《离婚协议书》，双方协议约定：夫妻共同财产归我所有，子女有我抚养。由于建房时购买土地是在我们结婚后离婚前用刘某某的名义购买的，所以不动产证办理时要求用他的名字办理，不动产显示在他名下。离婚后，原本可以将房屋所有权过户到我名下，但刘某某一直故意拖延未去办理过户。该房产都由我占有、使用至今。
后，刘某某与李某某因离婚后发生的经纪纠纷，2017年11月10日法院判决刘某某向李某某支付人民币500万元。2018年2月20日，李某某向法院申请强制执行，查封我的上述房屋，我向法院提出执行异议。
问，我对房产享有的权利是否足以阻止执行？
律师回复：本团队律师认为：你对房产享有的权利足以阻却执行，法院在执行异议环节应当支持你的异议请求。建议你注意收集和提交你取得房产的离婚协议等证据、你实际占有使用房产的相关证据及你积极要求办理变更登记刘某某拒绝配合的证据（如有），以此主张排除执行。
因为，在你与刘某某之间不存在恶意串通逃避债务的前提下，你与刘某某解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。你享有的是将房产的所有权变更登记至其名下的请求权与李某某的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。
首先，从成立时间上看，该请求权要早于李某某因与刘某某纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在上述情形，至少不能得出李某某成立在后的债权具有优先于你成立在前的债权的结论。
第二，从内容上看，你的请求权系针对房屋的请求权，而李某某的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，且该财产并未为刘某某与李某某债权债务关系设立担保，债权人李某某对登记在刘某某名下房产并无信赖利益。
第三，从性质上看，李某某与刘某某之间的金钱债权，系刘某某与你的婚姻关系解除后发生的，属于刘某某的个人债务。
第四，从发生的根源上看，房产系你与刘某某婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在你与刘某某婚姻关系解除之时约定该房产归你及其所生子女所有。
第五，从功能上看，该房产具有为你及其所生子女提供生活保障的功能。与李某某的金钱债权相比，你及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。
综上，你对房产享有足以阻止执行的实体权利，即便如此，建议你解决本查封后，尽快要求刘某某协助办理过户登记，如果刘某某仍然拒绝配合，建议果断诉讼解决，避免风险。
参考法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
参考解读：本法条是基于买卖取得房产，未办理过户的，买受人是否可以对抗执行的规定，对于离婚协议中约定的财产所有人能否对抗另一方离婚后形成的债权人的执行，在法律适用上，没有明文规定。但上述法条中的精神是可以在离婚协议取得房产的情形下适用。
参考案例：（2017）民一终字第150号
实务分析：上述案例为最高法的公报案例，但值得关注的是，离婚协议是否能够对抗执行这一问题，另有几起最高院公报案例，存在不同的判决结果。但仔细推敲对比相关案例的具体事实，应该不难发现各案例的根本事实存在一定不同，仔细分析最高法院作出不同判决尚且可以接受。
即便如此，在理论界和司法实务中的确存在不同观点，笔者认为很有必要予以展示：
观点1、离婚协议中，关于不动产约定，不能够直接引起物权变动。但因协议产生的请求权效力，甚至可以理解为物权期待权，高于其他一般的金钱债权，对抗离婚后因离婚一方个人原因形成债务的债权人的申请执行。
本文索引主案例，应该就是此观点。
观点2、离婚协议中，关于不动产约定，不能够直接引起物权变动，并且，不能对抗离婚后因离婚一方个人原因形成债务的债权人的申请执行。
上述观点是（2014）沪一中民二（民）初字第3号判决（公报案例）观点，下面引述法院的“本院认为”部分：“本院认为，本案系争房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至付金华名下，故在刘剑锋对外尚存未履行债务的情况下，被告吕秋白作为第三人刘剑锋的债权人要求对刘剑锋名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定；原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。”
观点3、离婚协议中，关于不动产约定，可以直接产生物权变动的效果，并且，可以对抗离婚后因离婚一方个人原因形成债务的债权人的申请执行。
值得注意的是，此观点也是最高院刊登过的公报案例观点，本文不再援引判例所述。
为何实务会有此种观点，我们可以从法条的解读中进行理解：
《物权法》 第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定 不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。
持此观点者认为，物权法中关于不动产变更中的例外规定包括婚姻法第十九条的情形。仍需强调的是，持此观点者仍认为：未经登记的物权变动不能对抗善意第三人。进一步而言，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。
因实务中法院存在不同的理解和适用，如债权人遇到此类阻却执行案件，首先判断该债务是否存在认定为夫妻共同债务的可能性，如果能够确认执行依据载明债务系夫妻共同债务，则可以通过诉讼确认夫妻共同债务进一步将配偶一方并入执行，实现权益。如不然，则需要搜索提交有利于自身诉求的案例，并收集对推进执行有利的直接或间接证据，争取法官的内心确信。
从实体财产权利人的角度分析，无论是通过买卖交易、抵债方式还是通过离婚协议方式取得相关不动产，均建议及时办理过户登记手续，避免出现文中的类似风险。