档案贰
一花一世界，花开漫谷，才是地产馥郁香。
2017年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高。根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。
如此波澜壮阔的业绩大年，自然离不开那些撸起袖子加油干的地产高手们。一朵朵地产高手之花，或正自怒放，或含羞待放……（作者关珊）
任泽平：“任二炮”的预言生活
——从碧桂园核心高管，到阳光城执行董事长，朱荣斌更想要的是再造千亿房企的个人抱负
2017年12月初，一份真假莫辩的恒大集团“红头文件”显示：原方正证券首席经济学家任泽平将担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。而最撩骚人心的是其税前1500万元的年薪同时赫然在上（薪资为1250000元/月，即工资625000元/月，核定综合奖金625000元/月）。
这原本是一则业内新闻，“天价年薪”又让这位业内“网红经济学家”在全网络又大火一把。这也是内地房地产公司首次设首席经济学家这一职位。通常，首席经济学家会在银行、券商、投行等金融机构出现。
1500万元的薪酬水平，别说个人难以望其项背，甚至直接秒杀很多上市公司业绩——2016年，有394家a股上市公司盈利不足1500万元，9家上市公司营业收入都没达到1500万元。当然，有热心人按最新税法规定计算税前年薪1500万元，在缴纳个人所得税651.65万元，扣掉五险一金全年税后，任泽平实际收入为836.67万元。
哪怕对于“有钱任性”的恒大来说，这一次也算得上是大手笔。据恒大2016年财报显示，2016年，恒大高管中有3人年收入超过1000万元，其中恒大总裁夏海钧当年总收入高达2.7亿元，包括袍金（公司董事为公司工作的报酬）25.1万元，薪金2.52亿元。位居第二的何妙玲，上年总收入1561万元；徐文以1028.1万元位居第三。而恒大掌门人许家印本人的收入仅是25.1万元的袍金。
尽管与恒大列位“神仙”相比，任泽平的收入并非最高，但他或将创下经济学家入职企业的最高年薪水准。
“网红经济学家”涅之路
曾经的证券研究员任泽平，因常常抛出各种口号式的策略点评，在圈子里颇具影响力，人送外号“任二炮”，位列“任大炮”任志强之后。
作为人大经济学博士、清华博士后，下海之前，任泽平在2009年加入国务院发展研究中心，直至2014年辞职，曾担任过国务院发展研究中心宏观部研究室副主任。有网友爆料，任泽平2013年在国研中心时，每月底薪仅6000元。
2014年5月，他加入国泰君安证券，并很快组建了国君的宏观团队。在市场上率先提出并创建“改革牛”、“转型牛”、“水牛”逻辑分析体系。2015年，组建团队一年后问鼎各大评选大满贯冠军，获得新财富四项大奖，全市场最高分。
随后任泽平于2016年6月加入方正证券，担任首席经济学家，当年获新财富宏观领域第三名。在2017年刚刚结束的新财富最佳分析师评选中，任泽平获得宏观经济领域第三名。
事实上，很多股民都很熟悉任泽平，可谓是一个“网红经济学家”。他先后提出“5000点不是梦”、“一线房价翻一倍”、“经济l型”、“新周期”等判断，多数都被市场逐一验证。
2014年，股市低迷时他成功预告了上证指数破5000点，震惊金融圈；2015年的“5000点不是梦”成功预测了当年上半年沪指走势，而在5月初当市场一片高呼“1万点不是梦”时，他提出“海拔已高，风大慢走”，适时警示风险。对当年股市的“精准”预测令他声名鹊起。
任泽平又于2015年11月高呼“十年内一线房价翻一倍”，结果，一线城市在接下来一年多时间里就走完了任泽平十年预测涨幅……当年，任泽平同时又为自己提出的“新周期”摇旗呐喊，认为当前中国经济步入增速换挡期“经济l型”的一横，正站在产能出清“新周期”的底部和起点上。“经济l型”这一判断更是被权威人士在《开局问大势》中采纳，成为市场的主流意见之一。作为经济界网红，他的“泽平宏观”微信公号订阅量数十万，微信报告阅读量业内第一。
2016年以来，任泽平的观点也是飘忽不定，备受市场争议。界面新闻曾表示，在最近一年的买方评价中，有业内人士认为任泽平受到的认可度有所削弱，并且在上年证监会严查分析师研报“标题党”中，他也曾被点名警告。
解恒大“转型破局”之渴
任泽平的顶级履历，以及恒大的转型发展，让双方顺利牵手。
恒大上年已全面提出由“规模型”向“规模+效益型”发展战略转变，并将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。与此同时，恒大在金融、文化旅游、健康业务线布局，越来越需要对经济走向有事先的预判能力，亟须一个对经济走向有敏感判断的智囊支撑。
另一方面，大环境在变：“十九大”报告指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这明显体现了政府的战略性转向。
官方表示，北京将在未来5年内供应1000公顷集体建设用地建设租赁房。北京市开始鼓励国企拿出自有用地建设保障房，但同时强调这并不意味着企业自建房为企业内部职工福利分房。这一系列提法体现的“多主体供给”逻辑与当年的土地招拍挂、卖商品房的逻辑相比，已明显出现了转型——在这种情况下，房地产企业如何能够进行更好的战略眺望，紧跟政策甚至能够预判政策成为关键。
“企业战略上的决策，往往要比每天赚多少钱重要得多。”任泽平的学术“光环”，成为当下恒大迫切需要的“破局之道”。
加盟恒大后，任泽平的主要任务是利用自己的经历和研究组建一个新的智库——恒大经济研究院，通过调研最新的国内外宏观经济形势、金融市场、产业运行、技术创新等综合信息，为恒大产业发展战略决策提供研究支持。
任泽平在证券公司任职多年，但针对房地产行业也多有江山指点。曾提出过“十次危机九次地产”的观点。他认为，中国经济和房地产市场走向紧密相关。当前中国房地产行业仍具备有望中速增长、城镇化还有一定空间等有利因素，如果调控得当，尚有转机。
任泽平判断，房地产市场在基本面还有一定空间，一二线热点城市库存去化充分，应加大土地供应。他认为，2014-2016年，房价上涨主要是货币现象，而未来房价走势，完全取决于货币政策。“虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。”
针对房地产税改革，当时身为方正证券首席经济学家的任泽平曾料“个人住房房产税短期内难以推出”。他在报告中分析，一线和强二线城市，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足。2016年7月份，任泽平还公开提醒“不建议投资海外房地产，最好的机会在中国”，他当时表示，国内一线房价上涨接近尾声，看好1.5线和大都市圈卫星城。
而在履新恒大后，任泽平在“l型经济”基础上提出了新看法，中国经济2016-2018年经过连续三年的l型探底，将会逐步改变市场预期。“随着新一轮产能周期的启动，新一轮库存周期的叠加,以及房地产调控对经济影响接近尾声。在2019年，中国经济可能会突破l型的一横向上。”
同时，对房地产行业，任泽平指出，租赁房是一种租购并举的住房制度。因为只租不售，封闭循环，租赁房带动投资，不带动销售。2018年房价或将大幅回落。但他补充，2018年房地产投资不差，这一轮的房地产去库存非常充分,这意味着未来有补库存需求；同时也意味着政府有加大供地的必要，不然2019年房地产要出问题。
当然，“预言帝”也有发挥不稳定的时候。在2015年牛市期间，任泽平对市场方向做出明确判断总体准确率达93.33%；但2015年下半年，任泽平对市场走势提出明确看法准确率降至46.15%。有的网友调侃说:“就一算卦的”。
显然对此，任泽平还是满满正能量，他当年在跳槽至方正证券时就写了一封《致谢:带着梦想去旅行》的告别信，其中讲道：“我们相信这个世界没有所谓的预言帝，更没有股神，只有更专业、努力和敬畏，才有可能对的概率比错的概率大。”（作者李惠聪）
朱荣斌：归来仍是少年
——2017年，朱荣斌开启了他的“后半生职业”，从碧桂园的联席总裁转型为阳光城的执行董事长。
在朱荣斌履新的首个媒体见面会上，他坦言：45岁是可以退休的年纪了，“按说可以不再干了”，但感觉自己“走出半生，归来仍是少年”。
言辞中可以看出朱荣斌的远大抱负。“如果我安于现状，可以在原来公司好好待着，不会差到哪去。但我还想蹦一蹦。如果可以，想再造一家千亿企业。我还想追求更多的成就感。”阳光城，成为朱荣斌选择施展才华的新平台。
书生与少年
一位在碧桂园和朱荣斌有过交集、但不愿具名人士表示，“朱总身上有书生气，和碧桂园的狼性有些格格不入”。过往，这样的评价不少，甚至一度被解读为，朱荣斌过于温和与保守。
2017年8月，入职两个月的朱荣斌在履新后的第一次媒体见面会上，对外称阳光城暂不设销售目标。2018年1月，经过半年对公司体系的梳理，朱荣斌终于拿出了他的目标，2018年实现1200亿元销售。
按照克而瑞的统计数据显示，2017年1-11月，阳光城完成销售额769.3亿元，位居第22位。阳光城一位内部人士向媒体透露，2017年阳光城不对外公布的内部目标其实为800亿元。这意味着2018年阳光城的销售业绩增长率将达到50%以上。
朱荣斌有着一份漂亮的履历。
23岁就以清华大学硕士生入职中海地产的朱荣斌，历任香港中国海外集团有限公司国内部副总经理、中海发展(北京)有限公司董事副总经理、中海发展(广州)有限公司副总经理及总经理，并于2008年3月前后调任中海地产华东区总经理。
2008年至2013年5月，朱荣斌就职于富力地产，离职前为富力副总裁兼华南地区总经理。2008年的富力集团正处多事之秋，其利润出现了6年来的首次负增长，当年纯利率由2007年的20%下滑至15.6%，并引来偿债高峰。据当时媒体报道，朱荣斌至富力后，推进华南区的销售的同时，在富力内部设立了“成本控制中心”。到2012年，富力地产团总营业额为303.7亿元，增长11%，其中物业发展的营业额增长11%，占总营业额的92%，净利润为56.6亿元，增长17%。
2013年5月29日，碧桂园公告宣布，朱荣斌获委任为公司联席总裁及执行董事，按当时的公告信息，朱荣斌出任该集团联席总裁后，其职权位于原总裁莫斌后，主要负责碧桂园及其附属公司投资、商业及产品设计方面的管理工作。
实际上，这些年市场普遍认为，在中海“三斌”齐聚碧桂园的这段时期，不管在发展速度还是财务结构上，碧桂园都得到了飞速的提升。2010年，碧桂园的销售业绩为329亿元，2013年，其销售业绩为1060亿元，2014年为1288亿元，2016年则达到了3088亿元之多。同样，这段时间行业内人士大多赞赏和推崇的碧桂园推出的“同心共享”跟投制度、森林城市等海外项目、成立一线事业部等举措，也都是“三斌”联手的成果与杰作。
华丽转身
“三斌”时代的碧桂园是辉煌的，但对于朱荣斌而言可谓“生不逢时”。
2013年，朱荣斌入职碧桂园时被寄予厚望，先是土地投资，帮助碧桂园回归一线城市和核心二线城市。
再则，按照碧桂园集团主席、前中国首富杨国强的设想，朱荣斌掌控下的一线事业部可以和莫斌带领的集团管控的其他区域公司平分秋色，分庭抗礼，相互竞争又相互制衡。
2015年7月，碧桂园一线事业部成立，随之在一线城市拿地数量激增。2017年一线城市的拿地力度尤其大，5月时拿地总数已与前两年的年度拿地总数持平。
数字看似很风光，但这份荣耀中一线城市事业部并没沾到多少。从拿地主体来看，许多地块都是被城市公司拿下的，而归属一线城市的，不足5块。
成绩单下，朱荣斌的一线城市事业部推进困难——成立仅一年，北京区域就被环北京区域公司合并，深圳区域和集团惠深区域深圳片区合并。2017年4月，一线事业部仅剩的上海区域和广州区域也被划归为集团一级区域，由集团统一管辖。
这意味着朱荣斌在碧桂园的职业生涯宣布结束。
造成这样的原因，或是来自于碧桂园内部竞争激励机制。碧桂园有内部人士表示，碧桂园一直强调狼性，各区域公司都是竞争关系，谁有能力拿谁就上，“市场那么大，谁能全部吃下?”甚至有北京土地中介行业的人士也表示，他们长期负责给碧桂园介绍二级净地供碧桂园收并购，但都是与区域公司对接。
于是，一线城市事业部被自己的同胞不断挤压生存空间，朱荣斌这位碧桂园内部提倡进入一线城市的“主力军”自我价值无处显露。
阳光城为何就成了朱荣斌的下一站了？
2017年6月13日，阳光城并购了北京密云君山别墅，对一线城市的重视度不容置疑。占地110万平米的密云土储，能供阳光城开发6-8年，无疑成为阳光城一线城市布局战略的重要保证。而除了北京的君山别墅，阳光城2014年以来，通过...